Com a publicação do Decreto nº 22.603/2025, São José passou a permitir que construções fora das normas legais possam ser regularizadas. Imóveis concluídos até 18 de dezembro de 2024 poderão obter habite-se e averbações, desde que firmem Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com a Secretaria de Urbanismo.
A medida aplica-se a edificações com estrutura completa e que apresentem condições de uso. A regularização exige comprovação documental e pagamento de multa baseada na área construída fora das normas.
Regularização urbana com base na legislação vigente
A iniciativa surgiu da necessidade de ajustar o uso do solo à realidade urbana, reduzindo o déficit documental de imóveis e aumentando a arrecadação. Prevista no parágrafo único do artigo 31 da LC 173/2024, a nova regra cria caminhos legais para edificações antes passíveis de embargo ou demolição.
O decreto detalha os critérios para validação dos imóveis, como existência comprovada antes da data-limite, adequação estrutural e condições mínimas de salubridade. A adesão ao TAC não substitui os critérios técnicos exigidos por lei.
Base de cálculo da multa e formas de adesão
A multa compensatória, exigida para a regularização, será calculada com base na área irregular. Imóveis inteiramente construídos sem alvará serão penalizados sobre a área total. O valor poderá ser parcelado em até 24 vezes, mas o pagamento integral é obrigatório antes da liberação de documentos.
Pagamentos à vista têm desconto de 20%, enquanto construções com até 70m², imóveis de isentos do IPTU e prédios públicos podem pedir isenção da multa. As isenções, no entanto, dependem de análise técnica e da entrega de documentação completa.
Processo pode ser anulado por irregularidades
Se após a emissão dos documentos forem encontradas inconsistências, o processo poderá ser anulado. O interessado terá 15 dias para justificar qualquer divergência. O não atendimento à notificação poderá gerar penalidade três vezes maior que a multa original.
A prefeitura poderá indeferir pedidos quando houver riscos urbanos, problemas sanitários ou interferência no trânsito. A segurança e o interesse público permanecem critérios prioritários na análise das solicitações.
Gestão da regularização com controle técnico
O controle dos processos será feito pela Secretaria de Urbanismo, que poderá publicar modelos padronizados, portarias e instruções complementares. A fiscalização será contínua e não se encerra com a emissão do habite-se.
Especialistas alertam que a medida não equivale a uma anistia generalizada. A base legal e os critérios técnicos mantêm a complexidade do processo, exigindo atenção a detalhes técnicos como padrão de construção, tipo de uso e localização do imóvel.
- TAC regulamenta imóveis irregulares finalizados até 18 de dezembro de 2024
- Multa baseada na área desconforme com possibilidade de parcelamento
- Desconto de 20% para pagamentos à vista
- Isenções previstas exigem documentação e análise criteriosa
- Fiscalização técnica continua mesmo após regularização oficial
